Kako do povrata PDV-a prilikom kupovine prvog stana? Na porezu ušteda može ići do ove cifre, svakome dobro dođe

Kupovina stana oduvek je bila pravi izazov za jednu, pogotovo mladu, porodicu a sa današnjim cenama taj izazov svakako nije manji nego što je bio. S obzirom na to da su cene nastavile da rastu, iako je prodaja na tržištu zamrla u poslednjih godinu i više dana, kupcima koji kod sebe imaju novca da se upuste uz ovu avanturu sve se manje čini da bi trebalo da čekaju „bolja vremena“.

Jer, cene su u Srbiji krajem drugog kvartala ove godine bile 4,7% više nego što godinu dana pre toga, a u preskupom Beogradu „samo“ 4%, pokazuju podaci Republičkog geodetskog zavoda.

Pritom je novogradnja i u prestonici poskupela za 4,6% i srednja cena kvadratnog metra je 2.200 evra (raspon prodatih stanova ide od 1.260 do 3.530 evra po kvadratu).

Kada je sitaucija već takva, a ukazala se finansijska prilika za kupovinu stana, treba iskoristiti svaku mogućnost da se prođe jeftinije. U Srbiji takvu mogućnost sistemski imaju kupci prvog stana, koji ukoliko malo urade domaći zadatak ili iza sebe imaju dobru agenciju za nekretnine, mogu da prođu solidno manje isceđenog računa u banci.

Biti „kupac prvog stana“ znači kupiti stan a da se prethodno nije posedovala niti jednu nekretninu od 1. jula 2006. godine naovamo, i to nosi sa sobom poreske olakšice.

Jedna olakšica je plaćanje poreza na dodatu vrednost (PDV-a), kao nečega što plaćamo „na sve živo“. Poreska stopa je tu relativno mala, „samo“ 10% u odnosu na onu opštu od 20% ali kako se radi o vrednosti osnovice na koju se računa a koja se broji u desetinama ako ne i u stotinama hiljada evra, razlika je vrlo značajna.

Tog poreza može da bude, delimično ili u celosti, oslobođen kupac prvog stana ako su zadovoljeni neki uslovi koje zakonodavac predviđa. Najvažniji je pomenut, a tiče se ranijeg vlasništva nad nekretninama, a druga se tiče same nekretnine.

Naime, postoji bitna razlika u tome da li se stan kupuje kao „starogradnja“ ili „novogradnja“, tj. da li se sada prvi put stavlja na tržište. Oslobađanje od PDV-a važi samo za stanove koji se kupuju prvi put, kao novi od investitora.

Ali, nije „starost“ stana jedini uslov za to da PDV platite manje. Postoji i pravilo koje se tiče ograničenje kvadrature do koje vam država kao prvom kupcu „oprašta“ ovaj porez, odnosno vraća vam naknadno taj iznos od već plaćenog stana.

„Prvi kupac“ ima pravo na povrat PDV-a za površinu stana samo za 40 kvadratnih metara. Na ostatak površine plaća se puna stopa PDV-a, tj. 10%.

Međutim, i tu ima jedna caka“. „Prvi kupac“ može da bude i cela porodica, i to proširena (ako je deo istog domaćinstva). U tom slučaju onaj na onog na kojeg glasi kupovina odbija se tih 40 kvadrata, a na svakog člana domaćinstva još po 15 kvadrata. Članova domaćinstva mogu da budu, pored supružnika i dece, i roditelji kupca, braća, sestre...

Ovo je svakako bitna stavka uštede jer, sa srednjom cenom od 2.200 evra po kvadratu u Beogradu je za stan pristojne veličine za jednu tročlanu porodicu (po svetskim a ne srpskim standardima, gde se pod "sobama" računaju samo one spavaće a ne gotovo sve prostorije u domu) od 70 kvadrata, potrebno izdvojiti 160.000 evra.

Već u takvom osnovnom „paketu“ domaćinstva, supružnici s jednim detetom mogu da, ukoliko se na sve njih registruje „prvi stan“, obezbede da se uopšte ne plati PDV, (tj. da se on dobije nazad). A na sumu od 160.000 evra maloprodajne vrednosti stana se radi o nemalih 14.500 evra.

Međutim, ljudi iz branše trgovine nekretninama tu imaju i jedno važno upozorenje. Time što ćete ubaciti dete u kombinaciju za kupovinu „prvog stana“ (i tako PDV-free 15 kvadrata) uskratićete mu mogućnost da jednog dana sebi kupi stan bez plaćanja (dela) PDV-a.

Oslobođenje od plaćanja ovog poreza na stan je jednokratno a, uzgred, sa rastom standarda i u Srbiji bi jednog dana tih 40 kvadrata za osnovnog kupca moglo da se poveća, pa bi time “šteta“ po dete samo bila veća.

Prenos apsolutnih prava

Povraćaj porez na dodatu vrednost nije i jedina poreska olakšica koja čeka kupce „prvog stana“. Tu je i oslobođenje od plaćanja poreza na prenos apsolutnih prava vlasništva. Za razliku od kupca novogradnje koji plaća (ili je kao za prvi stan oslobođen) PDV kupac stana iz starogradnje, tj, stana koji je već najmanje jednom bio prodat, plaća porez na prenos apsolutnog prava vlasništva.

Međutim, tih 2,5% od ukupne vrednosti nekretnine ne plaća i kupac „prvog stana“, ukoliko zadovoljava iste uslove kao za refundaciju PDV-a.

Ni to nije mala stvar, jer na 160.000 evra to je 4.000 evra, u našoj varijanti kupovine stana na koji su prijavljeni supružnici s jednim detetom.

Porez na prenos apsolutnih prava u našem pravnom sistemu regulisan je odredbama Zakona o porezima na imovinu.

Shodno tom zakonu, obveznik poreza na prenos apsolutnih prava jeste prodavac ali ustaljena je praksa da ovu obavezu plaćanja poreza na prenos apsolutnih prava preuzima kupac. Ali, to mora biti konstatovano u samom tekstu ugovora o kupoprodaji nepokretnosti, tj. da prodavac ugovorom ovlašćuje kupca da može preuzimati radnje pred nadležnom poreskom upravom u postupku utvrđivanja poreza na prenos apsolutnih prava.

Kako do oslobođenja od poreza

Prema Zakonu pravo na refundaciju PDV-a ima svako fizičko lice koje je državljanin naše zemlje sa prebivalištem u Srbiji, a ima minimum osamnaest godina, tj. radi se o punoletnoj osobi.

Kupac može da podnese pismeni zahtev Poreskoj upravi 30 dana od dana potpisivanja tj. overe kupoprodajnog ugovora od strane sudskog tumača.

Reč je o tzv. RFN Obrascu – Zahtev kupca prvog stana na refundaciju. Uz zahtev, neophodno je dostaviti sledeća originalna dokumenta i overene fotokopije:

• izvod iz matične knjige rođenih;
• overen kupoprodajni ugovor od strane notara;
• uverenja o državljanstvu;
• fotokopija lične karte kupca, overena od strane ovlašćenog lica kao dokaz da kupac ima prebivalište na teritoriji Republike Srbije;
• fotokopija kartice s brojem tekućeg računa kupca;
• izjava kupca da se radi o kupovini prvog stana overena kod notara;
• potvrda lokalne samouprave da kupac nekretninu u svom vlasništvu od 1. jula 2006. godine.
• U varijanti kada se pridružuju članovi porodice s pravom na povraćaj PDV-a, nadležnoj poreskoj filijali potrebno je dostaviti i njihova dokumenta:
• izvodi iz matične knjige rođenih;
• izvod iz knjiga venčanih za supružnika (ili dokaz o vanbračnoj zajednici);
• uverenje o državljanstvu;
• fotokopija lične karte;
• potvrda o prebivalištu;
• uverenje da se na članove domaćinstva ne vodi nijedna nekretnina od 1.07.2006. godine.

Nakon provere dokumentacije koju radi poreski inspektor, direktor lokalne poreske filijale u roku od mesec dana od dana podnošenja zahteva pravi krajnje rešenje o povraćaju poreza, a isplata bi trebalo da se izvrši 15 dana nakon dostavljenog rešenja.

Bonus video;

Espreso/24sedam/M.L.